Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой...

04.08.2009

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги I полугодия 2009 г. Основные тенденции рынка (все сегменты). Рынок купли-продажи • Среднемесячный объем предложения объектов коммерческой недвижимости на продажу в физическом выражении, после стремительного роста в последние месяцы 2008 года, достиг пикового уровня 2,715 млн. кв.м в декабре, в январе 2009 года снизился на 32%, после чего каждый месяц увеличивался и достиг показателя 2,541 млн. кв.м в июне 2009 года. Это высокий показатель, но все же на 6% ниже, чем в декабре 2008 года. • Наиболее сильное снижение средневзвешенной цены произошло в декабре 2008 года и январе 2009 – -13% и -9% соответственно. Далее темпы снижения замедлились, и до июня составляли от 2% до 5% в месяц. При этом, если в начале года многие собственники были готовы на существенный торг, в некоторых случаях до 50% и более, то уже к июню уровень цен в открытых предложениях стал более точно соответствовать ожиданиям продавцов, и на данный момент речь может идти по большинству помещений о торге максимум 20-25%. Итого за полугодие средневзвешенная цена предложений снизилась на 28%. • Средняя площадь предложений начиная с декабря 2008 года и в течение всего I полугодия находилась в диапазоне 2000 – 2250 кв.м, в то время как до декабря 2008 года этот показатель составлял 1600 – 1800 кв.м. Причина – выход на открытый рынок большого количества крупных объектов, которые собственники вынуждены были выставить на продажу из-за недостатка средств на оплату кредитных обязательств. • Структура рынка. Значительно увеличилась доля на рынке предлагаемых на продажу офисных помещений. Если до начала кризиса доля офисных помещений в общей площади предложений составляла в среднем от 50% до 57%, то в течение I полугодия 2009 года этот показатель находился на уровне 60-62%, и в июне составил 61,3%. Рынок аренды • Среднемесячный объем предложения на рынке аренды вплоть до мая непрерывно увеличивался и достиг уровня 2961 объекта общей площадью 3,577 млн. кв.м. Однако за июнь уровень предложения снизился до 2579 объектов общей площадью 2,702 млн. кв.м. Собственники снимают объекты с рекламы в целях экономии денег – уровень спроса, особенно летом, к тому же в кризис, катастрофически низок. • Средняя ставка аренды всё I полугодие текущего года неуклонно снижалась, но уже существенно более низкими темпами по сравнению с темпами, наблюдавшимися в первом квартале текущего года. В торговых и офисных помещениях за июнь средняя ставка аренды снизилась всего на 2%, в помещениях производственно-складского назначения – на 3%. По итогам июня средняя ставка аренды составила 535 $/кв.м/год. При этом, многие арендодатели готовы идти на уступки с целью привлечения арендаторов, например, предоставляя отсрочку платежей на несколько месяцев, или делая необходимый для арендатора ремонт. Итого по рынку в целом снижение ставок составило 37% (32% по торговым и 39% по офисным помещениям). • Макроэкономическая ситуация нестабильна, есть предпосылки для осенней девальвации рубля, а значит цены и ставки аренды ждет дальнейшее снижение. Торговые помещения Рынок купли-продажи • Объем предложения на продажу в торговом сегменте в течение I полугодия 2009 года оставался стабильным, а к концу июня наблюдалось снижение предложения на 3% по количеству, 9% по площади и 12% по общей стоимости до уровня 348 предложений общей площадью 278 тыс. кв.м и общей стоимостью $1,568 млрд. • Наиболее заметно снижение объема предложения в пределах Садового Кольца – 15% по количеству предложений, 31% по общей площади и 44% по общей стоимости. Объем предложения за июнь в пределах Садового Кольца является рекордно низким за весь период мониторинга – всего 53 объекта, общей площадью 16 тыс. кв.м (это ниже июня прошлого года на 37%) стоимостью $242 млн. Ушло с рынка большое количество топовых объектов street-retail по причине продажи. В период с февраля по июнь было совершено более 25-30 сделок по топовым объектам. Только компанией RRG было продано 10 объектов. Спрос на такие помещения также остается на высоком уровне, а вот выбор уже не столь обширен. Покупателями, в основном, являются не конечные пользователи, а частные инвесторы, которые самостоятельно, либо в партнерстве с кем-нибудь, приобретают помещения с расчетом на то, что сейчас удачное время для вложения в заведомо ликвидные объекты в «вечных» местах по привлекательным ценам. Что примечательно, за июнь не было выставлено на продажу ни одного объекта площадью более 1000 кв.м., а средняя площадь объектов составила 300 кв.м. Средневзвешенная цена в июне по этим объектам составила $15128, что ниже на 5% по сравнению с майским показателем, что объясняется не снижением привлекательности сегмента, а уходом лучших объектов с рынка. • По результатам полугодия средневзвешенная цена в торговом сегменте снизилась на 25% и составила 5636 $/кв.м. • С 1 июля вступил в силу закон “О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр”. На рынок вышло некоторое количество торговых помещений. Это как небольшие помещения на первых этажах домов (в основном в местах с хорошим трафиком), помещения площадью до 1000 кв.м в составе торговых центров, так и более крупные помещения, расположенные в отдельностоящих зданиях. При этом, если небольшие помещения с хорошим пешеходным и автомобильном трафиком можно будет сдать в аренду относительно легко (насколько это вообще возможно в текущей ситуации), гораздо труднее будет сдать в аренду крупные помещения в отдельно стоящих зданиях из-за масштабов помещений и особенностей конструктива. Естественно, неизбежны финансовые потери собственников таких объектов, в первую очередь от снижения ставок аренды (ставки аренды, по которым снимали помещения игровые операторы, были как правило на 30-35% выше среднерыночных, в текущей ситуации найти арендатора по таким ставкам будет невозможно). Также, при необходимости проведения перепланировки под нужды арендатора, в силу текущей ситуации эти расходы в большинстве своем лягут на плечи собственника. Рынок аренды • Максимальный уровень объема предложения на рынке аренды торговой недвижимости наблюдался в марте, тогда предлагалось в аренду 837 объектов общей площадью 369 тыс. кв.м. В дальнейшие месяцы последовало снижение объема предложения, по данным на конец июня 2009 года к сдачу в аренду предлагалось 616 объектов общей площадью 246 тыс. кв.м. • Пик падения ставок аренды пришелся на период с декабря 2008 года по март 2009. В последующие месяцы средняя ставка аренды снижалась на 2% в месяц, и по итогам июня составила 797 $/кв.м/год. • С I квартала 2009 года многие собственники фиксируют ставку аренды в рублях. • Наибольшая активность наблюдается в сегменте street-retail. При готовности собственника снижать ставку аренды, привлекательные варианты находят арендатора за 1-2 месяца. Договора в основном краткосрочные. • Практически перестали заключаться предварительные договоры аренды, площади заполняются арендаторами уже после или в процессе ввода объекта в эксплуатацию. В случае отсутствия спроса со стороны арендаторов тормозится ввод новых торговых центров высокой степени готовности. Офисные помещения Рынок купли-продажи • Объем предложения офисных помещений на продажу в декабре 2008 года достиг уровня 1,683 млн. кв.м, после чего в январе 2009 года резко снизился и составил 1,120 млн. кв.м. За последующие 2 месяца уровень предложения практически вернулся к декабрьскому показателю, составив 1,534 млн. кв.м., оставаясь в дальнейшем на стабильном уровне. По итогам июня объем предложения составил 549 объектов общей площадью 1,566 млн. кв.м и общей стоимостью $7,403 млрд. • Суммарное снижение средневзвешенной цены по сравнению с осенью 2008 года составило 35%, по итогам июня средневзвешенная цена составила 4728 $/кв.м. Рынок аренды • В период с декабря 2008 года по март 2009 года средняя ставка аренды снижалась в среднем на 12% в месяц. В дальнейшем снижение замедлилось, но не остановилось – -5% в апреле, -4% в мае и -2% в июне. По данным на конец июня средняя ставка составила 508$ за кв.м в год. Итого, за I полугодие 2009 года средняя ставка аренды в офисном сегменте снизилась на 39%. • Для привлечения новых арендаторов собственники бизнес-центров предлагают различные бонусы – арендные каникулы, скидку на аренду парковочных мест, финансирование отделки и т.д. • Первичный рынок испытывает давление со стороны вторичного, практически не заключаются предварительные договора аренды, имеют место случаи расторжения ранее заключенных предварительных договоров из-за рисков остановки строительства. • Растет доля вакантных площадей, помещения без отделки не пользуются спросом. Доля свободных площадей в офисах А-класса сейчас находится на уровне 16-18% и выше, В-класса – 18-20%. В новых офисных комплексах уровень вакантных площадей может доходить до 70-100%. • Многие арендаторы настаивают на ведении переговоров по изменению условий договоров аренды. • Наиболее высокие шансы найти арендатора имеют объекты с грамотной концепцией, хорошим местоположением и по приемлемым ставкам. • Арендаторы по возможности сокращают арендуемые площади, отказываются от планов по расширению. • На данный момент сформировался небольшой пул востребованных рынком объектов, которые отвечают главному критерию – цена/качество. И если количество сделок по сравнению с началом года растет незначительно, то количество просмотров в «интересных» объектах выросло в разы. • Многие проекты на начальной стадии строительства оказались заморожены из-за недостатка кредитных средств. В то же время девелоперы находят новые способы реализации строящихся проектов – например, расчет с подрядчиками построенными площадями.